신생아특례대출은 정부의 저출산 대책 일환으로 시행되는 주거 안정 지원 정책이다. 그러나 이 대출에도 ‘방 공제’ 제도가 적용되어 실제 대출 한도가 낮아지는 문제가 발생하고 있다. 신생아특례대출 방공제란 주택의 방 개수에 따라 대출 가능 금액을 줄이는 제도로, 주택 구입 시 대출 한도에 큰 영향을 미칠 수 있다.
신생아특례대출
신생아특례대출은 무주택 가구주나 1주택자(대환 대출)에게 연 1.6~3.3%의 금리로 최대 5억원까지 주택담보대출을 해주는 정책상품이다.
주택 구입이나 전세집을 얻을때 모두 받는 것이 가능하며, 주택 구입의 경우에는 부동산 가액 9억원 이하 주택에 대해 최대 5억원까지 대출을 받는 것이 가능하다.
금리
금리는 소득구간과 만기에 따라 달라지는데, 부부합산 연소득이 8500만원 이하인 경우 1.6~2.7%를 적용받고, 8500만원을 넘어서는 경우에는 2.7~3.3%가 적용된다.
5년 간은 특례금리가 적용되어 저렴하게 금리를 받을 수 있고, 지원 기간이 끝나도 시중은행 최저 수준으로 이자율이 올라가게 된다.
특이하게도 추가 출산을 하는 경우, 금리의 추가적 인하가 가능하다. 한 자녀인 경우 5년간 최저 금리를 1.6%, 자녀가 둘인 경우 10년간 최저 1.4%, 자녀가 셋이면 15년간 1.29%를 적용받게 된다.
문제는?
2024년 도입된 신생아특례대출에 많은 사람들이 모이고 있지만, 구조적 빈틈으로 인해 실수요자들이 필요한 만큼의 대출을 받지 못하는 상황이 발생하고 있다.
신생아특례대출의 빈틈 중의 하나가 바로 신생아특례대출 방공제이다.
방 공제란 무엇인가?
방 공제는 주택의 방 개수에 따라 대출 가능 금액을 줄이는 제도이다.
방공제라는 제도는 최우선변제금이라고도 하며, 주택이 경매로 처분되는 경우를 대비해서 지역마다 정해져 있는 최우선변제금만큼 대출한도에서 제외하는 것을 뜻한다.
방공제 등장 배경
방공제는 소액임차인을 위해서 만들어진 제도이다.
주택에 문제가 생기는 경우, 선순위에 해당하는 은행이 먼저 돈을 회수하게 된다. 이런 경우 순위가 밀리는 임차인의 경우 보상을 받을 수 없는 경우가 발생하게 된다.
보증금의 전부는 아니지만, 일부라도 소액 임차인에게 돌려주기 위해 만들어진 것이 방공제 제도이다.
방공제 적용 기준은?
방공제 금액은 방의 개수 만큼 공제가 되며, 방공제 기준 금액은 지역 별로 다르다.
담보물이 아파트 등 공동주택인 경우에는 적용 대상 방수를 1개로 할 수 있으며, 저가 단독주택(수도권 3억,지방 2.5억)의 경우 방이 3개 이하인 경우 1개 이상, 방이 4개인 이상인 경우 2개 이상으로 간주한다.
지역별 방 공제 금액은 다음과 같다.
- 서울특별시 : 5,500만원
- 강화군,옹진군 : 2,500만원
- 인천 대곡동/불로동/마전동/금곡동/오류동/왕길동/당하동/원당동/인천경제자유구역 및 남동 국가 산업단지 : 2800만원
- 시흥시 반월특수지역 : 2,500만원
- 시흥시 반월특수지역 외 지역 : 4,800만원
- 남양주시 호평동/평내동/금곡동/일패동/이패동/삼패동/가운동/수석동/지금동/도농동 : 4,800만원
- 그 외 남양주 지역 : 2500만원
- 광주/대구/대전/부산/울산광역시 군지역 : 2,500만원
- 광주/대구/대전/부산/울산광역시 군 외의 지역 : 2,800만원
- 경기도 안산시/광주시/파주시/이천시/평택시 : 2,500만원
- 그밖의 지역 : 2,500만원
방공제 면제
본래 MCG에 가입하면 방공제를 면제 받는 것이 가능하다. 문제는 신생아특례대출은 디딤돌 대출로 분류된다는 것이다.디딤돌 대출의 경우 방 공제를 면제 받을 수 있는 MCG 가입 조건이 [주택 가격 3억원 이하]로 제한된다.
즉 신생아특례대출은 구조적으로 잘못 설계되어 있는 대출 상품인 것이다.
3~9억 아파트에 방 공제가 적용되는 경우, 지역에 따라 다르지만 서울의 경우 최대 5500만원 까지 대출 금액이 차감된다.
이러한 신생아특례대출 방공제 제도로 인해, 많은 가구들이 대출 한도가 줄어드는 불편을 겪고 있다.
실제 사례는?
예를 들어, 7억 원짜리 아파트를 구입하려는 무주택자가 LTV 70%를 적용받으면 4억 9,000만 원 대출이 가능해 보인다. 하지만 방 공제로 인해 실제 대출 한도는 4억 3,500만 원으로 줄어든다.
이처럼 방 공제가 적용되는 경우 신생아특례대출 최대 한도인 5억 원을 모두 받기는 어려운 상황이 된다. 따라서 신생아특례대출을 이용할 때에는 방공제로 인한 대출 한도 축소를 고려해야 하며, 부족한 금액에 대한 대책을 미리 세워야 한다.
방 공제 면제 받으려면
신생아 특례대출에서 방 공제를 면제받기 위해서는 MCG(모기지신용보증)에 가입해야 한다. 하지만 MCG 가입 조건이 주택가격 3억원 이하로 제한되어 있어 3억원 초과 주택을 구입할 경우에는 방 공제를 피할 방법은 없다.
MCG 가입시기
MCG의 가입 시기는 다음과 같으며, 일반적으로 주택담보대출을 받을 때 동시에 가입하게 된다.
- 매매계약체결일부터 소유권보존・이전등기일로부터 3개월 이내에 신청 가능
MCG 가입은 대출을 취급하는 은행에서 진행할 수 있으며, 공사 방문 없이 처리 가능하다.일부 은행에서는 MCG 취급을 중단하거나 제한하는 경우가 있으므로, 해당 은행의 최신 정책을 확인하는 것이 중요하다.
은행별로 MCG 취급 정책이 다를 수 있으니, 대출 상담 시 자세한 내용을 문의하는 것을 권장한다.
MCG 가입방법
MCG(모기지신용보증) 가입 방법은 다음과 같다.
- 은행방문 상담
- 보증 신청
- 보증 심사 및 승인
- 보증약정 및 보증서 발급
- 담보 취득 및 대출 실행
은행 방문 상담
MCG는 대출을 받으려는 은행에서 직접 신청한다.별도로 한국주택금융공사를 방문할 필요는 없다.
보증 신청
은행에서 MCG 보증을 신청한다.
보증 심사 및 승인
은행과 한국주택금융공사에서 심사 후 MCG 가입을 승인한다.
보증약정 및 보증서 발급
MCG 가입 승인 후 은행과 공사에서 보증약정을 체결하고 보증서를 발급한다.
담보 취득 및 대출 실행
최종적으로 은행에서 담보를 취득하고 대출을 실행한다.
방공제 면제를 위해 MCG에 가입하는 경우 MCG 보증료를 납부해야 한다.MCG 보증료는 1억원 대출 기준, 연간 6~7만원 수준이다. 보증료는 연납 소멸성으로 매년 1회 납부해야 한다.
결론: 대출액 계산을 잘해야
3억원 이하의 주택을 구입하는 경우 방 공제를 면제 받을 수 있지만, 대부분 수도권 주택은 3억을 초과한다. 왠만해서는 방 공제를 피하기 어려운 것이다.
온전히 신생아특례대출에 의존해야 하는 경우는 주택 가격이 3억 이하가 될 수 있도록 주택 규모를 줄이거나, 부족한 자금을 모을 수 있도록 시간을 갖는 것이 좋다.
그래도 돈이 부족하다면 신생아특례대출보다는 다른 정부 상품을 알아보는 것이 오히려 나을 것이다.
신생아특례대출은 어찌보면 금리 측면에서 분명 메리트가 있는 상품이다. 하지만 내 조건에 맞지 않는다면 과감하게 포기하는 것이 정답이다.