신생아특례대출 방공제, 주택 가격이 3억 넘는다면 주의하세요!

신생아특례대출은 정부의 저출산 대책 일환으로 시행되는 주거 안정 지원 정책이다. 그러나 이 대출에도 ‘방 공제’ 제도가 적용되어 실제 대출 한도가 낮아지는 문제가 발생하고 있다. 신생아특례대출 방공제란 주택의 방 개수에 따라 대출 가능 금액을 줄이는 제도로, 주택 구입 시 대출 한도에 큰 영향을 미칠 수 있다.

신생아특례대출

신생아특례대출은 무주택 가구주나 1주택자(대환 대출)에게 연 1.6~3.3%의 금리로 최대 5억원까지 주택담보대출을 해주는 정책상품이다.

주택 구입이나 전세집을 얻을때 모두 받는 것이 가능하며, 주택 구입의 경우에는 부동산 가액 9억원 이하 주택에 대해 최대 5억원까지 대출을 받는 것이 가능하다.

금리

금리는 소득구간과 만기에 따라 달라지는데, 부부합산 연소득이 8500만원 이하인 경우 1.6~2.7%를 적용받고, 8500만원을 넘어서는 경우에는 2.7~3.3%가 적용된다.

5년 간은 특례금리가 적용되어 저렴하게 금리를 받을 수 있고, 지원 기간이 끝나도 시중은행 최저 수준으로 이자율이 올라가게 된다.

특이하게도 추가 출산을 하는 경우, 금리의 추가적 인하가 가능하다. 한 자녀인 경우 5년간 최저 금리를 1.6%, 자녀가 둘인 경우 10년간 최저 1.4%, 자녀가 셋이면 15년간 1.29%를 적용받게 된다.

문제는?

2024년 도입된 신생아특례대출에 많은 사람들이 모이고 있지만, 구조적 빈틈으로 인해 실수요자들이 필요한 만큼의 대출을 받지 못하는 상황이 발생하고 있다.

신생아특례대출의 빈틈 중의 하나가 바로 신생아특례대출 방공제이다.

방 공제란 무엇인가?

방 공제는 주택의 방 개수에 따라 대출 가능 금액을 줄이는 제도이다.

방공제라는 제도는 최우선변제금이라고도 하며, 주택이 경매로 처분되는 경우를 대비해서 지역마다 정해져 있는 최우선변제금만큼 대출한도에서 제외하는 것을 뜻한다.

방공제 등장 배경

방공제는 소액임차인을 위해서 만들어진 제도이다.

주택에 문제가 생기는 경우, 선순위에 해당하는 은행이 먼저 돈을 회수하게 된다. 이런 경우 순위가 밀리는 임차인의 경우 보상을 받을 수 없는 경우가 발생하게 된다.

보증금의 전부는 아니지만, 일부라도 소액 임차인에게 돌려주기 위해 만들어진 것이 방공제 제도이다.

방공제 적용 기준은?

방공제 금액은 방의 개수 만큼 공제가 되며, 방공제 기준 금액은 지역 별로 다르다.

담보물이 아파트 등 공동주택인 경우에는 적용 대상 방수를 1개로 할 수 있으며, 저가 단독주택(수도권 3억,지방 2.5억)의 경우 방이 3개 이하인 경우 1개 이상, 방이 4개인 이상인 경우 2개 이상으로 간주한다.

지역별 방 공제 금액은 다음과 같다.

  • 서울특별시 : 5,500만원
  • 강화군,옹진군 : 2,500만원
  • 인천 대곡동/불로동/마전동/금곡동/오류동/왕길동/당하동/원당동/인천경제자유구역 및 남동 국가 산업단지 : 2800만원
  • 시흥시 반월특수지역 : 2,500만원
  • 시흥시 반월특수지역 외 지역 : 4,800만원
  • 남양주시 호평동/평내동/금곡동/일패동/이패동/삼패동/가운동/수석동/지금동/도농동 : 4,800만원
  • 그 외 남양주 지역 : 2500만원
  • 광주/대구/대전/부산/울산광역시 군지역 : 2,500만원
  • 광주/대구/대전/부산/울산광역시 군 외의 지역 : 2,800만원
  • 경기도 안산시/광주시/파주시/이천시/평택시 : 2,500만원
  • 그밖의 지역 : 2,500만원

방공제 면제

본래 MCG에 가입하면 방공제를 면제 받는 것이 가능하다. 문제는 신생아특례대출은 디딤돌 대출로 분류된다는 것이다. 디딤돌 대출의 경우 방 공제를 면제 받을 수 있는 MCG 가입 조건이 [주택 가격 3억원 이하]로 제한되어다.

신생아특례대출은 구조적으로 잘못 설계되어 있는 대출 상품인 것이다.

3~9억 아파트에 방 공제가 적용되는 경우, 지역에 따라 다르지만 서울의 경우 최대 5500만원 까지 대출 금액이 차감된다.

이러한 신생아특례대출 방공제 제도로 인해, 많은 가구들이 대출 한도가 줄어드는 불편을 겪고 있다.

실제 사례는?

예를 들어, 7억 원짜리 아파트를 구입하려는 무주택자가 LTV 70%를 적용받으면 4억 9,000만 원 대출이 가능해 보인다. 하지만 방 공제로 인해 실제 대출 한도는 4억 3,500만 원으로 줄어든다.

이처럼 방 공제가 적용되는 경우 신생아특례대출 최대 한도인 5억 원을 모두 받기는 어려운 상황이 된다. 따라서 신생아특례대출을 이용할 때에는 방공제로 인한 대출 한도 축소를 고려해야 하며, 부족한 금액에 대한 대책을 미리 세워야 한다.

방 공제 면제 받으려면

신생아 특례대출에서 방 공제를 면제받기 위해서는 MCG(모기지신용보증)에 가입해야 한다. 하지만 MCG 가입 조건이 주택가격 3억원 이하로 제한되어 있어 3억원 초과 주택을 구입할 경우에는 방 공제를 피할 방법은 없다.

방공제 면제를 위한 구체적인 절차는 다음과 같다

  1. 주택가격 3억원 이하 여부 확인
  2. 필요 서류 구비
  3. MCG 가입 신청
  4. 대출 신청 시 MCG 가입증서 제출

주택가격 3억원 이하 여부 확인

MCG 가입 조건이 주택가격 3억원 이하로 제한되어 있다. 3억원을 초과하는 주택을 구입할 경우에는 방 공제 면제가 불가능하다.

방공제 면제 필요 서류

MCG 가입을 위해 필요한 서류는 다음과 같다.

  • 주민등록등본
  • 가족관계증명서
  • 건강보험자격득실확인서 또는 재직증명서
  • 소득증빙서류 (근로소득자 – 원천징수영수증, 사업소득자 – 소득금액증명원 등)
  • 주택가격 증빙서류 (실거래가격 등)

MCG 가입 신청

구비서류를 갖추어 MCG 운영기관(주택도시보증공사 등)에 가입 신청을 해야 한다. 온라인 또는 방문 신청이 가능하다.

대출 신청 시 MCG 가입증서 제출

MCG 가입 후 발급받은 가입증서를 대출 신청 시 제출해야 한다. 이를 통해 방 공제 면제 혜택을 받을 수 있다.

신속한 MCG 가입을 위해서는?

신생아특례대출 방공제에 대해 뒤늦게 깨닫고 서두르는 사람들이 있을 것이다.

제일 먼저 필요한 것은 무엇보다 MCG 가입일 것이다. MCG 가입에는 방문 신청과 우편 신청이 있는데, 방문 신청이 우편 신청이 빠르다.

방문 신청 시에는 MCG 가입을 위해 필요한 서류를 구비한 다음 본사에 직접 방문하면 처리가 가능하다. 또한 방문 일정이 정해진 상황이라면 사전 방문을 등록하도록 한다. 방문일 지정을 통해 원할한 업무 처리가 가능하다.

우편 신청의 경우, 일반적으로 우편 접수 후 서류 검토 및 처리 기간이 소요되므로 방문 신청 대비 시간이 더 오래 걸린다.

일정이 촉박한 경우에는 방문 신청을, 방문이 어렵거나 기타 사정이 있는 경우는 우편 신청을 이용하는 것이 편리하다.

결론: 대출액 계산을 잘해야

3억원 이하의 주택을 구입하는 경우 방 공제를 면제 받을 수 있지만, 대부분 수도권 주택은 3억을 초과한다. 왠만해서는 방 공제를 피하기 어려운 것이다.

온전히 신생아특례대출에 의존해야 하는 경우는 주택 가격이 3억 이하가 될 수 있도록 주택 규모를 줄이거나, 부족한 자금을 모을 수 있도록 시간을 갖는 것이 좋다.

그래도 돈이 부족하다면 신생아특례대출보다는 다른 정부 상품을 알아보는 것이 오히려 나을 것이다.

신생아특례대출은 어찌보면 금리 측면에서 분명 메리트가 있는 상품이다. 하지만 내 조건에 맞지 않는다면 과감하게 포기하는 것이 정답이다.

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