청약 당첨이 결정되면 매우 기쁜 일이지만 필연적으로 뒤 따라오는 것이 바로 돈 문제이다. 아파트 계약금을 시작으로 중도금, 잔금은 물론 취등록세 등등 챙겨야 할 사항이 한 두 가지가 아닌 것이다. 이번 포스팅에서는 청약 당첨 후 돈 없으면 어떻게 해야 할 지를 자금 납부 단계를 기준으로 정리해보려 한다.
청약 당첨 후 돈 없으면?
청약 당첨은 매우 기쁜 일임에 틀림이 없다. 하지만 충분한 여유 자금이 없는 경우, 상당히 골치 아픈 일들이 발생할 수 있다.
청약 당첨 후 돈이 없으면 다양한 방법으로 대응해 볼 수 있다.계약금은 청약 통장의 금액에 여유 자금이나 대출을 더하여 해결이 가능하며, 중도금은 집단 대출을 통해 해결할 수 있다. 마지막으로 잔금은 잔금 대출을 일으키거나 전세나 월세와 같이 임대를 통해 해결할 수 있다.
본인의 신용 점수와 기존 대출들만 잘 관리되어 있다면 대출로 대부분 해결이 가능하기 때문에 크게 걱정할 필요는 없다고 보면 된다.
필요 자금 분석
계약금: 청약의 첫 관문
계약금은 아파트 분양가의 10%로 가장 흔하지만, 경우에 따라 20%까지 요구되기도 한다.
예를 들어, 6억 원짜리 아파트라면 최소 6천만 원을 준비해야 하며, 이 금액은 계약을 확정지을 때 내야 한다.
여기서 한 가지 알아두어야 할 사항이 있는데, 청약이 당첨되는 시점에서, 청약 통장은 그 기능을 다한다.때문에 청약 통장에 입금되어 있는 돈은 계약금에 보태어 사용이 가능하다.
청약 통장에 있는 금액을 합쳐도 계약금을 지불하기 어렵다면, 신용대출이나 주택 관련 금융 상품들을 활용해볼 수 있다. 혹시 은행의 도움이 필요하다면 은행에 방문해 도움을 받아보도록 하자.
만약 모든 방법을 사용했다고 하더라도 계약금을 지불하지 못한다면, 어렵사리 얻은 분양권은 포기해야 하며 청약통장 마저 날리는 불상사가 발생할 수 있다.
중도금: 건설 과정에서의 지불
중도금은 통상 계약금 이후 분양가의 60%를 차지하며, 대부분의 아파트에서는 5~6개월마다 납부를 요구한다.
중도금 납부는 은행 직원들이 와서 단체 집단 대출을 일으키는데, 중도금 대출은 DSR(총부채 원리금 상환 비율) 적용을 받지 않아 비교적 유리하다.
하지만 이전에 다른 대출이 많은 경우, 중도금 대출 자체가 어려울 수도 있다. 이런 경우에는 계약금과 분양권을 포기해야하는 경우가 발생할 수 있다.
혹시 기존 대출 금액이 걱정된다면 분양사무실에 문의를 해보거나 집단 대출을 일으킬 은행이 미리 문의해보는 것도 좋다.
잔금: 입주 전 마지막 납부
중도금은 어찌 어찌 해결할 수 있다고 하더라도 잔금을 치를때 쯤 되면 대부분은 가용 현금이 적은 상황이 된다.
입주 직전에 납부하는 잔금은 일반적으로 분양가의 30% 정도로 꽤 큰 금액이라 볼 수 있다.
이럴 때에도 몇가지 방법이 있다.
첫번째, 대출 갈아타기 이다.입주 즈음에 맞춰 주택담보대출을 일으키고 기존대출들까지 해결하는 방법이다.
주택담보대출은 분양가가 아닌 KB 시세를 기준으로 한다. KB시세의 경우 통상적으로 분양가 대비 높은 금액으로 책정되기 때문에, 상황에 따라 중도금 대출 상환은 물론, 여유 자금까지 대출이 가능한 경우도 있다.
예를 들어 내가 4억에 분양을 받았다고 하자. 입주 시기 즈음 부동산 가격이 상승하여 주변 아파트의 KB시세가 7억까지 올랐다면, 나 또한 7억을 기준으로 대출을 일으키는 것이 가능하다.
분양가 4억을 기준으로 했을때 2억 4천 대출이 가능했다고 하면, KB시세를 기준으로 하는 대출은 7억의 60%인 4억 2천까지 가능하게 되는 것이다.
KB 시세 기준 대출을 일으키면 집 관련 대출을 다 상환하고도 여유자금 확보가 가능할 수도 있게 되는 것이다.
다만 이러한 방법은 부동산 경기와도 연관이 있기 때문에, 부동산 하락기 주변 시세가 하락한다면 오히려 대출 가능 금액이 줄어들 수 있다는 단점이 있다.
두번째, 전세를 활용하는 방안이다. 잔금 지불이 어려운 경우, 내가 입주하는 것이 아니라 전세 세입자를 받아 잔금을 해결하는 방법도 있다.
다만 아파트 입주 초기에는 전세 매물이 많아 전세 시세가 떨어질 수 있기 때문에, 현재 자금 상황과 및 전세 매물을 잘 살펴보고 결정해야 한다.
마지막으로는 월세를 활용하는 법이다. 이러한 방법은 어느 정도 내가 현금을 쥐고 있을 때 활용할 수 있다.
세입자의 월세 보증금과 내 현금으로 아파트 잔금을 치르면서 월세 수익을 기대할 수 있어, 여유만 된다면 고려해볼 만한 방법이다.
결론:전문가들과 충분히 상의하자.
지금까지 아파트 청약 이후 필요한 자금 조달 방법에 대해 간략하게 알아보았다. 아파트 청약은 엄청난 금액이 투입되는 만큼, 신중하게 접근하는 것이 필요하다.
은행에서 상담을 받거나 분양사무소에 충분히 문의를 해보는 것도 좋으며, 주변 지인 중에 경험자들의 도움을 받는 것도 좋다. 이외에도 내 신용에는 문제가 없을지 미리 확인하여 혹시나 모를 불상사를 꼭 방지해주도록 하자.