주택을 구입하기 위해선 만만치 않은 거액이 투입됩니다. 하지만 개인이 주택 구입자금을 전부 감당하기는 쉽지 않습니다. 때문에 은행권 등에서 자금을 빌릴 수 밖에 없습니다. 이번 포스팅에서는 생애최초주택자금대출에 관하여 정리해보려 합니다.
생애최초주택자금대출
생이최초주택자금대출은 무주택 서민들의 내 집 마련을 돕기 위해서 정부에서 지원하는 저금리주택담보대출 상품입니다. 대출에 필요한 재원은 주택도시기금을 통해 공급되며, 일반적인 시중 은행들에 비해 금리가 낮기 때문에 적절히 활용한다면 상당히 효율적인 상품입니다.
생애최초주택자금대출과 디딤돌대출
생애최초주택자금대출을 검색해 본 분들이라면 디딤돌 대출이 뜨는 것을 보셨을 것입니다. 때문에 두 대출 간의 관계를 헷갈려 하는 분들이 분명 계실 것입니다.
생애최초주택자금대출은 디딤돌 대출의 연장이라고 생각하시면 됩니다. ‘생애최초주택자금대출’이라는 상품이 별도로 존재하는 것은 아니며, 디딤돌 대출 중에서도 생애최초로 주택을 구입하는 경우 조금 더 혜택을 받는 것이라고 이해하시면 됩니다.
생애최초주택자금대출 조건
생이최초주택자금대출을 받기 위해서는 자격 및 조건 주택요건, 대출 한도 및 기간 등을 확인해 보아야 합니다.
생애최초주택자금대출 자격
생애최초주택자금대출의 자격은 다음과 같습니다.
- 민법상 성년자(만 19세)
- 대한민국 국적
- 무주택자(세대원 전원)
- 연소득 7천만원 이하
- 신용요건:CB점수 350점 이상
민법상 성년자
민법 제 4조에 따르면 만 19세가 되면 성년에 이르게 됩니다. 2013년 7월 이전까지는 성년나이가 20세를 기준으로 하였지만, 2013년 7월 1일부터 성년의 기준이 19세로 변경되었습니다.
무주택자
생애최초주택자금대출을 받기 위해서는 세대원 전원이 무주택자여야 합니다. 세대원에는 배우자,직계존속(배우자의 직계존속 포함), 직계비속(자녀 및 손녀)이 포함 됩니다.
배우자와 떨어져서 살고 있다고 하더라도, 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 직계비속도 무주택자여야 합니다.
또한 만30세 미만 단독세대주의 경우, 민법상 미성년인 형제 자매라도 무주택자여야 합니다.
단 다음과 같은 사례에서는 주택을 소유하고 있다고 하더라도 무주택자로 간주합니다.
- 상속으로 주택으로 공유지분 취득 후 처분한 경우
- 도시가 아닌 지역(수도권 제외)에 있는 다음과 같은 주택을 소유한 경우
- 사용 승인 후 20년 이상 경과된 단독주택
- 85㎡ 이하의 단독주택
- 소유자의 가족관계등록부 상 최초 등록기준지에 건축된 주택으로 직계존속 또는 배우자로부터 상속받은 주택
연소득 7천만원 이하
생애최초주택자금대출의 소득 기준은 원천징수 기준, 즉 세전 소득을 기준으로 합니다. 생애최초주택자금대출을 준비하는 사람들이라면 이러한 소득 기준을 미리 확인하는 것이 중요합니다.
연소득은 부부합산 7천만원 이하여야 하며, 자산의 경우 본인 및 배우자의 순자산을 합산하였을 때 4.69억 이하여야 합니다.
CB점수
CB점수란 Credit Bureau(신용평가기관)에서 제공하는 신용점수를 말하며, 주요 CB업체로는 KCB와 NICE평가정보가 있습니다.
신용평가기관마다 평가 기준이 다르기 때문에, KCB와 NICE의 신용점수는 다를 수가 있습니다. 하지만 CB점수가 350점 이면 대출이 가능하기 때문에, 왠만해서는 신용점수로 부결되는 일이 없다고 볼 수 있습니다.
주택 요건
생애최초주택자금대출의 조건을 만족시킨다고 해서, 한도 없이 대출이 가능한 것이 아닙니다.
주택의 가격은 5억원 이하여야 하며, 주거전용면적이 85㎡ 이하여야 합니다. 비수도권 읍면지역의 경우 주거전용면적이 100㎡ 이하여야 합니다.
다만 신혼부부 는 2자녀 이상 가구의 경우 주택의 가격 6억원 이하까지 대출이 가능합니다.
대출 한도 및 기간
생애최초주택자금대출은 최대 3억원 까지 가능하며,신혼가구 및 2자녀 가구는 4억원까지 대출이 가능합니다.
대출 기간은 10년,15년,20년,30년 중 선택이 가능합니다.
생애최초주택자금대출 미혼
대부분은 결혼과 함께 주택을 구입하게 됩니다. 그렇다면 미혼자의 경우 생애최초주택자금대출 활용이 불가능한 것일까요?
생애최초주탁자금대출은 미혼자도 신청이 가능하지만 기혼자와는 대출조건이 다르다는 특징이 있습니다. 만 30세 이상의 미혼단독세대주에 대한 대출조건은 다음과 같습니다.
- 대출대상자 : 만 30세 이상의 미혼 단독세대주(주민등록등본상 직계존속 중 1인 또는 미성년인 형제 · 자매중 1인 이상과의 부양기간(합가일 기준)이 계속해서 6개월 미만인 경우 포함)
- 주택가격 : 3억원 이하
- 주택면적 : 주거전용면적 60㎡(수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면지역은 70㎡) 이하
- 대출한도 : 1.5억원(생애최초 주택구입자 2억원) 이하
미혼자의 경우, 생애최초주택자금 대출시 구입 가능한 주택의 가격과 한도, 주거 면적이 제한됩니다.
생애최초주택자금대출 금리
생애최초주택자금대출의 금리는 소득 수준과 대출 기간에 따라 차등 적용됩니다. 소득에 따른 대출 금리는 다음과 같습니다.
- 연소득 2천만원 이하: 2.45% ~ 2.70%
- 연소득 2천만원 초과 ~ 4천만원 이하: 2.80% ~ 3.05%
- 연소득 4천만원 초과 ~ 7천만원 이하: 3.05% ~ 3.30%
- 연소득 7천만원 초과 ~ 8천5백만원 이하: 3.30% ~ 3.55%
생애최초로 주택을 구입하는 신혼가구의 경우에는 더 낮은 금리가 적용됩니다. 신혼부부의 경우 소득에 따른 대출 금리는 다음과 같습니다.
- 연소득 2천만원 이하: 2.15% ~ 2.40%
- 연소득 2천만원 초과 ~ 4천만원 이하: 2.50% ~ 2.75%
- 연소득 4천만원 초과 ~ 7천만원 이하: 2.75% ~ 3.00%
- 연소득 7천만원 초과 ~ 8천5백만원 이하: 3.00% ~ 3.25%
이외에도 우대 금리가 적용되는 경우 이자 부담을 낮출 수 있습니다.
다음과 같은 경우 생이최초주택자금대출 시 금리 우대를 적용 받을 수 있습니다.단 우대 금리는 중복 적용되지 않으며, 가장 유리한 하나만 적용됩니다
- 다자녀가구: 0.7%p 금리 우대
- 2자녀 가구: 0.5%p 금리 우대
- 1자녀 가구: 0.3%p 금리 우대
- 다문화가구, 장애인가구, 생애최초 주택구입자, 신혼가구: 각각 0.2%p 금리 우대
대출 기간은 10년, 15년, 20년, 30년 중 선택 가능하며, 기간이 길수록 금리가 약간 높아집니다.
생애최초주택자금대출 dsr
주택을 구입하기 위해 대출을 알아본 분들이라면 DSR에 대해서 인지하고 있을 것입니다. DSR이란 총부채원리금상환비율로 주택담보대출을 제한하는 매우 큰 걸림돌입니다.
생애최초주택자금대출에는 DSR이 적용되지 않으며, LTV 80%, DTI 60% 이내에서 대출 한도가 결정이 됩니다.
- LTV(담보인정비율) : 주택 가격 대비 대출 가능한 최대 한도의 비율. (대출금액 / 주택가격) × 100
- DTI(총부채상환비율) : 연간 소득 대비 연간 부채 상환액의 비율. (연간 원리금 상환액 / 연간 소득) × 100
생애최초주택자금대출 실거주
생애최초주택자금대출로 주택을 구입한 경우 임대인을 , 실거주 의무가 발생합니다. 대출 실행일로부터 1개월 이내에 해당 주택으로 전입을 해야하며,전입한 날로부터는 1년 동안 실거주를 해야합니다.
다만 타당한 사유가 확인 되는 경우 전입 완료 예정일을 2개월 연장하는 것이 가능하며, 근무나 새업상의 사정, 질병 치료, 취학 등으로 인해 부득이하게 전입이 어려운 경우에는 실거주 의무가 유예될 수 있습니다.
실거주 여부를 확인하기 위해 주민등록등본을 확인하거나 현장 방문 등을 실시합니다.
만약 생애최초주택자금대출을 받은 이후에 실거주 의무를 지키지 않은 경우, 다음과 같은 불이익이 발생할 수 있습니다.
- 가산금리 부과
- 기한의 이익 상실(대출금상환)
가산 금리 부과
실거주 의무를 위반할 경우 가산금리가 부과될 수 있습니다.
기한의 이익 상실
실거주 의무를 위반하면 기한의 이익이 상실되어 대출금을 즉시 상환해야 할 수 있습니다
생애최초주택자금대출 서류
생애최초주택자금대출시 다음과 같은 서류들을 준비해야 합니다.
- 주택매매(분양)계약서 사본과 원본
- 주민등록등본 (1개월 이내 발급분)
- 신분증
- 인감증명서 (대출용)
- 건물등기부등본
- 소득 증빙 서류
- 무주택 서약서
- 신혼부부:혼인관계증명서(해당하는 경우)
- 다자녀 가구 : 가족관계증명서(해당하는 경우)
생애최초주택자금대출 신혼부부
신혼부부의 경우 생애최추주택자금대출시 일반 조건에 비해 상당히 유리합니다.
- 소득기준 확대 : 부부합산 소득 85백만원 이하까지
- 대출 한도 : 최대 4억
- 주택 가격 : 6억원 이하까지 가능
- 우대금리 적용 가능
먼저 소득 기준이 7천만원에서 85백만원까지 확대 됩니다. 대출 한도 또한 기존 3억에서 4억 까지 증가하며, 대출 가능한 건물의 가격도 5억원 이하에서 6억원 이하로 확대됩니다.
신혼부부의 기준은 결혼 이후 7년 이내의 부부이거나 3개월 이내 결혼 예정인 혼인 예정자입니다.
생애최초주택자금대출 오피스텔
생애최초주택자금대출은 주택법에 적용을 받는 단독주택과 공동주택만을 대상으로 합니다. 오피스텔은 여기에 해당하지 않기 때문에, 오피스텔 구입시에는 생애최초주택자금대출 이용이 불가능합니다. 오피스텔은 건축물 관리대장상 용도가 주택이 아닌 준주택으로 분류되기 때문입니다.
때문에 오피스텔을 구입할 예정이라면 생애최추주택자금대출이 아닌 일반 담보대출을 이용해야 합니다. 특히 일부 금융기관에서는 오피스텔구입자금대출 상품이 존재하기 때문에 이를 잘 확인해보는 것이 좋습니다.
같은 맥락에서,
오피스텔을 보유하고 있던 사람이라면 무주택자로 분류되기 때문에 생애최초주택자금 대출이 가능합니다.
생애최초주택자금대출 전세
주택구입자금이 부족한 경우, 집 구입 자금을 전세금으로 충당하는 이른바 [전세안고매매]를 시행하는 경우가 있습니다. 하지만 생애최초주택자금대출에는 실거주 의무가 있어 이러한 꼼수가 불가능합니다.
생애최추주택자금대출로 주택을 구입한 경우, 실거주 의무 기간동안(1년)은 전세를 내주는 것이 불가능하며, 1년이 지난 이후에는 전세를 내주는 것이 가능할 수 있습니다. 단 전세를 내주기 전에는 반드시 해당 대출을 취급한 은행에 문의하여 정확한 안내를 받아야 합니다.
이러한 제약이 발생하는 이유는 생애최초주태자금대출이 실수요자를 위한 지원 정책이기 때문입니다. 혹시나 모를 투기 목적의 대출을 제한하기 위한 방안이기도 합니다.